土地売却について
「土地神話」が崩壊し、土地の資産性が下がっているため、保有していても土地の価格が下がり続ける可能性もあります。
土地を所有していることだけで毎年かかる固定資産税や都市計画税などの「コスト負担」もありますし、将来的には相続税の可能性もあります。
土地は「持っている」だけでは資産とはなりません。むしろ負担となる可能性すらあります。活用が難しいと思えば、売却して現金化し、
その現金を条件の良い土地の購入資金に充当する、または金融資産として運用する、借入金の返済に充てるなども立派な活用法の一つです。
売却の価格や方法をアドバイスさせて頂きます。
不動産を売却する場合でも諸費用がかかります。諸費用の中身は売買契約書に添付する印紙代や仲介手数料ですが、住宅ローンの残債が残っている場合には残債金額及び抵当権の抹消費用や司法書士さんへの手数料などがかかります。
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仲介物件については、成約の際に規定の仲介手数料(消費税および地方消費税含む)を申し受けます。 |
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売買契約書に添付する印紙代です。 売却によって譲渡益が出た場合、住民税、所得税がかかります。(ご自宅の場合、特別控除が受けられる場合もあります。) |
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ローンが残っている場合にかかる抵当権抹消費用や司法書士への報酬、ローン事務手数料などです。 |
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引越し費用などです。 |
お住まいを売却されて譲渡益が出た場合、その譲渡益に対して所得税、住民税がかかります。ただしご自宅(居住用の資産)をご売却の際は、3,000万円までの特別控除が利用できたり、所得期間が長いと税率が軽減される特例を選択できる場合があります。
※詳しくは当社に用意してあります小冊子「税金の手引き」をご覧ください。
親密の調査の上、無料で査定価格を算出いたします。
ご所有の不動産を売却したいと思ったら、まず不動産会社に不動産の価格をプロの目で判断をしてもらいましょう。お住まいがいくらで売れるのかは、不動産会社に依頼すると『査定』という形で算出してくれます。
査定を受ける際は、売却物件のご購入時のパンフレットや権利証、建築確認書など、ねるべく具体的な内容が記されているものを用意しておきます。
査定価格は現在売りに出ている類似物件事例、また実際に売買があった成約事例等と比較して算出します。
この時比較する項目は、土地の面積、権利関係、建築年数や広さ、階数、方位、室内の使用状況など物件自体のことから、立地条件、周辺環境など多岐渡ります。ですが査定にたいする考え方や価格算出の方法は不動産会社によって違いがあります。
一言で『査定』といっても、お部屋を見ずに売出事例、成約事例等のデータｰのみで査定をする『机上査定』と、お部屋の利用状況、眺望、騒音の具合など実際に営業担当がお部屋を拝見して行う『実査定（現地査定）』の２種類があります。正確な査定価格を知りたい方は、お部屋を拝見した上で価格を算出する『実査定（現地査定）』がいいでしょう。
当社では、お客様のご所有不動産を無料で査定させていただいております。（秘密厳守にて承ります！）
ご希望のお客様は、下記までお気軽に御連絡ください。
(メールやＦＡＸでも２４時間受付けております。）
Ｍａｉｌ r-r@room-research.co.jp
売却が決まりましたら、売り出し価格を決定して媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売却を正式に不動産会社に依頼する契約のことです。『媒介契約』には『専属専任媒介』『専任媒介』『一般媒介』の３種類があります。
１社だけに限定して依頼し、お客様がご自身で買主を見つけることが出来ません。不動産会社は媒介契約締結の翌日から５日以内に指定流通機構へご売却物件を登録し、依頼主への売却活動の報告は１週間に一度必要となります。
１社だけに限定して依頼するもので、他の不動産会社には依頼出来ませんが、お客様が買主を見つけることはできます。不動産会社は媒介契約締結の翌日から７日以内に指定流通機構へご売却物件の情報を登録し、２週間に一度、売却活動の内容を依頼主に報告する義務が生じます。
複数の不動産会社に重ねて依頼することが出来ます。依頼された不動産会社は動に対して特別な義務を負いません。お客様がご自身で買主を見つけることも出来ます。
| 自己発見 | 複数の業者依頼 | 業務報告 | 指定流通機構へ登録 | |
| 専属専任媒介契約 | × | × | １週間に１回以上 | 5日以内 |
| 専任媒介契約 | ○ | × | ２週間に１回以上 | 7日以内 |
| 一般媒介契約 | ○ | ○ | なし | 任意 |
購入希望者が見つかり次第、ご紹介いたします。
また、お客様の都合に合わせて購入希望者にお住まいを見ていただきます。
媒介契約を結んだら次はいよいよ販売活動です。販売活動には近隣の住宅やマンションのポストへチラシを配ったり新聞に折り込みチラシを入れたり、または情報誌に掲載したりインターネットへ掲載したりします。
当社では媒介契約を結んでいただくと下記のような販売活動を行っております。
住まいを探しておられるお客様や不動産業者が多く購読している情報誌に掲載し広範囲の地域からのお客様を探します。
近隣地域でお客様を探す方法です。
主なものとして、新聞への折込チラシ、投函チラシ、ダイレクトメール等を行います。
売却する物件を購入希望者に直接見ていただく方法です。
お客様が居住中の場合、購入希望者は実際の生活イメージがつかめるので良いと言われています。開催にあたり、予め新聞への告知チラシを折り込んだり、近隣へ投函したりまた当日は御案内の看板を設置するなどしてオープンルーム開催をお知らせします。
不動産会社が情報を共有するシステムで、オンラインの端末で売却物件を登録します。最近インターネット化され、ますます多くの不動産業者へ情報が届くようになりました。
当社のホームページに掲載する他、ピタットハウスの検索サイトやホームズやYahoo不動産、住宅情報のインターネット等にも掲載いたしますので、より多くのお客様にもお知らせすることが可能ですし、メールなどでも問合せなどを常時受付けております。
各種媒体により、お部屋の見学のご希望があった場合、お客様をご案内いたします。
購入希望者とご売却条件や代金支払条件、引渡の時期などの調整を行います。売買契約書ならびに物件状況報告書等を作成します。
ご案内で物件を気に入られたお客様は、「不動産購入申込書」不動産会社の営業担当者に渡します。それをもって金銭授受の方法や契約日などの詳細な条件を調整します。
購入希望者と合意されましたら、買主様と売買契約を取り交わします。その際、買主様から手付金を受領します。
重要事項説明とは宅地建物取引主任者が買主に対して『重要事項説明書』を用いて行うもので、売買契約に先立って、売買する物件についての概要や登記簿に記載された内容などの重要な事項を説明するものです。記載されている内容は非常に大切ですので疑問点などがあったら必ず営業担当者に確認するようにしましょう。
不動産売買契約書を用いて契約します。この売買契約書は、取引内容や代金支払方法などが記載されています。また売買契約が成立すると、この契約書に記載された各条文に基づいて、売主・買主双方の権利や義務が発生します。
後々のトラブルを避けるためにも、これらの義務に違反した場合の対応についても明確な取り決めをします。
不明な点は遠慮なく営業担当者に申し出ましょう。
お住まいのご売却に際して不動産売買契約を結ぶときは、以下のものが必要です。
・権利証(飼い主に提示します)・実印
・印鑑証明書(3ヶ月以内のものを1通)
・管理規約書
・建築確認通知書(検査済証)(建築協定書)
・固定資産税納付書
・印紙代(売買金額によって異なります)
・仲介手数料の半額
(別途消費税および地方消費税が必要です。)
・運転免許書など
(ご本人と確認できるもの)
代理人によって契約を締結することも出来ます。・委任状
(本人の自署と実印を押印したもの)
・本人の印鑑証明書
(3ヶ月以内のもの1通)
・代理人の実印および印鑑証明書
(3ヶ月以内のもの1通)
・代理人の運転免許証など
(代理人ご本人と確認できるもの)
引渡日までに、借入金の返済、抵当権の抹消手続き、各種書類の準備、引越などを行います。
契約が終了したら引渡・引越の準備をすすめます。
通常、物件の引渡と残代金の受け取りは同時ですので引渡の日までに引越を済ませなければなりません。
また、電気、ガス、水道等の精算も済ませておく必要があります。
残金のお支払と物件の引渡残金を受け取り、固定資産税を精算して登記を申請すれば物件の引渡です。
売主・買主双方で引渡す物件が契約時と変わっていないかを確認します。給湯器・エアコン等の置いていくもの持っていくもの等を確認する事で後々のトラブルを未然に防ぐことができます。
売却物件に金融機関などから借り入れている住宅ローンの抵当権がある場合、抵当権の抹消の準備もします。通常は買主から受領する残代金で住宅ローンの一括繰上げ返済をしますので金融機関などへの事前連絡やスケジュールの調整をしておく必要がございます。
1.抵当権抹消や所有権移転登記のための書類を確認し、登記を代行する司法書 士に依頼します。
2.買主から残代金を受け取り、必要に応じて住宅ローンの一括繰り上げ返済に 充当します。
3.固定資産税や都市計画税、管理費（分譲マンションの場合）などを精算し、管理規約やパンフレット（分譲マンションの場合）等を買主に渡します。
4.物件の鍵を全て買主に渡します。
5.登記費用や仲介手数料などの諸費用を支払います。
契約の締結および手付金の授受以降、引渡・残金精算日までには、買主やローン実行や不動産の抵当権等の抹消手続き、測量作業、その他様々な引渡準備のための日数がかかります。したがってこの間に、売主は引渡が出来るように、買主は売買代金の支払が出来るように、売買契約書に記載された合意事項に基づいて準備を行います。引渡準備を怠ると、契約で定められた履行業務違反になり、損害賠償の対象となる場合もありますので、きちんとした準備が必要です。
・権利証(登記済証)
・実印
・印鑑証明書(3ヶ月以内)
・固定資産税納付書
・ガス、水道他清算領収書
・管理規約、パンフレット、建築確認書など
・仲介手数料の残額(別途消費税および地方消費税が必要です。)
・登記費用(抵当権抹消時などがある場合のみです。)
・売却物件の鍵※登記されている住所と印鑑証明書の住所が異なる場合には、上記以外にも書類が必要になります。詳しくは、担当者へお問い合わせください。
