アパート・マンション経営
アパート・マンション経営いわゆる賃貸住宅経営は税制面でメリットがあり、賃貸住宅市場にも需要が安定しているためリスクが少ない事業のひとつです。
1）リスクが小さく長期にわたり安定した収入を得ることができます。
2）税制面での軽減措置があり、節税対策やただ更地を保有しているよりもコストの削減になります。
相続税とは、人が死亡した場合にその資産を相続した遺族等にかかる税金です。土地は路線価（又は固定資産税評価額）に基づき評価額が決められ、他の遺産と合わせて基礎控除額(5,000万円+1,000万円×法定相続人の数)を超えると相続税が課税されます。
1． 土地にアパートや賃貸マンションを建築した場合、下記の割合を土地評価額から差し引くことができます。
借地権割合(一般に市街地ほど高い)×借家権割合(通常30％)
2． 建築した建物(評価額は固定資産税評価額と同じ)にも相続税が課税されますが、下記割合を建物の評価額から差し引く
ことができます。
借家権割合(通常30％)
3． また、建築にともないローンを利用した場合には、借入金を債務として遺産総額から減額できます。
固定資産税は、税額計算のベースとなる評価額が3年ごとに見直されます。昨今では地価相場が下がっている地域もありますが、評価額は依然として上昇するケースが多いのが実状です。かつて固定資産税評価額は時価よりも相当低い水準に抑えられていましたが、これを公示地価の7割を目処に引き上げる政策がとられました。
その際、急激な税負担の上昇を避けるため負担調整措置が導入されています。そのため、目処とされる水準に達するまで、地価に関係なく課税標準額は上がることとなります。建物賃貸事業により、この税負担を軽減したり、納税資金を得ることができます。
保有する土地の固定資産税評価額に対して、毎年1.4％（標準税率）の税金が課せられます。この土地にアパートやマンションを建築した場合、評価額が1/6に軽減されます。建築するアパート等の戸数に200m2を乗じた面積が上限ですが、それを超える部分（住宅の床面積の10倍まで）については1/3に軽減されます。
土地の固定資産税評価額に対し、毎年、0.3％の税金が課せられます。
アパート等を建築した場合、1戸当たり200m2までの土地は1/3に、それを超える部分（住宅の床面積の10倍まで）は2/3に減額されます。
・不動産所得税は損益通算をすることが出来ます。
・個人事業として青色申告をすることにより、賃貸住宅の収入から賃貸住宅経営に対する経費を差し引いた金額に所得税が
課税されます。
不動産所得の金額 ＝ 不動産の総収入金額 − 必要経費
※不動産所得の計算上、収入金額から差引くことのできる必要経費は、その収入を得るために直接要した費用及び
その年に生じた販売費一般管理費その他業務上の費用とされています。具体的には次のようなものがあります。
■ 土地、建物に課される固定資産税、都市計画税や事業税のような租税公課
■ 修繕費（資本的支出に該当するものを除きます）
■ 損害保険料（掛け捨てのもので、その年分）
■ 不動産会社への管理手数料
■ 共有部分の電気代、水道代
■ 入居者募集のための広告宣伝費
■ 税理士、弁護士等への報酬（土地、建物の譲渡や取得に際して支払うものを除く）
■ 減価償却費、繰延資産の償却費
■ アパート、マンション建築の借入金の利息（事業開始後に支払った部分）
■ 給与、青色専従者給与（事業的規模の場合のみ）
■ 立退料（土地、建物の譲渡や取得に際して支払うものを除く）
■ 固定資産の損失（事業的規模の場合のみ）
■ その他の雑費（掃除代、消耗品代等）
※上記の支出であっても家事費及び家事関連費に該当するものは必要経費になりません。
アパート・マンションを新築した場合、一定の要件を満たせば建物の固定資産評価額から1戸あたり1,200万円の控除が受けられ、税率が3％となります。又土地についても固定資産税評価額が1/2軽減され、さらに定められた金額が減額されます。
【１】建物の不動産取得税
建物税額＝（ 固定資産税 − 新築建物の控除額 ）×3％
※新築建物の控除額…1,200万円
【２】土地の不動産取得税
土地税額＝（固定資産税評価額×1/2×3％）−土地の控除額
※ 土地の控除額…次のいずれか多い金額
イ・ 45,000円
ロ・ （土地1m2あたりの固定資産評価額×1/2×住宅の床面積の2倍で200m2まで）×3％
※上記の軽減措置は、アパート、マンションの場合新築に限り適用されます。中古のアパート、マンションには適用されません。
